Oggi parleremo della gestione durante questo periodo di emergenza di un costo spesso ricorrente per la propria attività ma anche gravoso, ovvero il canone d’affitto. Se da un lato infatti il Legislatore non è potuto intervenire direttamente nella riduzione del canone o in una sua sospensione in quanto atti rimessi alla autonomia contrattuale privata, sono state comunque proposte una serie di misure volte a favorire e a semplificare la gestione dell’affitto nella propria attività professionale o imprenditoriale. In ogni caso, la legge non prevede espressamente alcun diritto alla sospensione o alla riduzione del canone, che è da pagare, regolarmente.

La gestione dell'affitto durante la crisi

Piuttosto il conduttore potrebbe richiedere al proprio locatore di prorogare la scadenza del pagamento, senza addebito di interessi o di altre penalità o in alternativa stipulare una scrittura privata tra le parti per una riduzione temporanea (per un periodo esplicitamente indicato) dei canoni, dovuta all’emergenza Covid-19.

Sei interessato ad approfondire questo argomento da un punto di vista più giuridico? Bene, non devi fare altro che consultare il nostro specifico contributo.

Tutto quanto detto, ricordiamo, dietro il consenso libero (e non imposto) di entrambe le parti (quindi conduttore e locatore).

Alcune agevolazioni dall'Agenzia delle Entrate

Se la riduzione concordata è la strada scelta, allora sarete interessati a conoscere un’interessante agevolazione resa disponibile dall’Agenzia delle Entrate per venire incontro alle esigenze degli utenti nel corso del periodo. Da 3 luglio 2020, è infatti più semplice comunicare la variazione di un contratto di affitto. Si potrà infatti segnalare una rinegoziazione dei canoni di locazione, sia in caso di diminuzione (molto più probabile in questa crisi) che di aumento del canone, all’Agenzia delle entrate direttamente via web, tramite PEC o e-mail con il Modello, denominato RLI, senza bisogno di recarsi allo sportello.

Vi sono costi o tasse da pagare per la registrazione?

Come precisa la stessa Agenzia la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo. Una semplificazione interessante e senza costi dunque: ma non finisce qui.

Credito di imposta sulle locazioni

Parliamo infatti del credito di imposta sulle locazioni. Tale misura è riservata per i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente. Alle strutture alberghiere spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel precedente periodo d’imposta. Una misura simile era già stata riconosciuta per marzo ma solo per immobili di categoria catastale C1 (negozi e botteghe); ma è con il decreto di maggio che si potenzia, in quanto l’agevolazione viene riconosciuta in generale immobili a uso non abitativo destinati allo svolgimento ad esempio delle attività industriali, commerciali o professionali. Il credito di imposta riconosciuto è pari al 60 % del canone di locazione (30% nel caso di affitto d’azienda).

Quali sono le condizioni per poter ottener questo credito di imposta sulle locazioni?

Ai soggetti locatari esercenti attività economica, il credito d’imposta spetta nel caso in cui si sia subito una riduzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Come funziona il calcolo di questo beneficio fiscale? Allora, si confronta marzo 2020 con marzo 2019: se tra i due mesi c’è stata una riduzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50%, avremo diritto ad un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione del mese (nell’esempio marzo 2020). Lo stesso facciamo poi per i mesi di aprile e maggio 2020 (per le strutture ricettive con attività solo stagionale tutto scala di 1 mese e si prende a riferimento i mesi di aprile, maggio, giugno 2020). Ovviamente è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito.

Come utilizzare questo credito di imposta sulle locazioni?

Fatto ciò, sarà possibile utilizzare detto credito in compensazione (per ridurre le altre tasse che devono essere pagate) oppure può essere ceduto a istituti di credito o al proprio locatore. In quest’ultima interessante casistica, il credito di imposta può essere trasferito in pagamento di parte del canone. Cosa significa?

Facciamo un esempio riferito al mese di aprile 2020

Facciamo un esempio per comprendere al meglio questo credito di imposta sulle locazioni: prendiamo un’impresa con ricavi nel 2019 pari a 180.000 euro.

Verifica dei requisiti

Il primo requisito è verificato: i ricavi del 2019 sono inferiori ai 5 milioni di euro. Guardiamo ora alla riduzione del fatturato. Nel mese di aprile 2019 ha fatturato 30.000 euro e nell’aprile 2020 ha un fatturato pari a zero. Ipotesi probabile visto che molte attività sono rimaste chiuse durante lo scorso aprile. In questa ipotesi il secondo requisito è confermato: l’ammontare del fatturato di aprile 2020 è chiaramente inferiore al 50% del fatturato di aprile 2019. L'impresa ha diritto al credito di imposta pari al 60% del canone di locazione di aprile.

Calcolo del contributo

Canone di aprile 2020 pari a 1.000 euro; il credito del 60% è pari a 600 euro. Tale credito potrà essere utilizzato in compensazione (per ridurre le altre tasse che devono essere pagate).

Utilizzi alternativi del credito di imposta sulle locazioni

L’operazione a questo punto si può concludere anche nella seguente maniera: il conduttore versa 400 euro e  concorda la cessione del credito al locatore compensando il corrispettivo spettante (600 euro).

In questa maniera il locatore in via solidale viene incontro alla difficoltà del proprio conduttore. Conduttore che dovrà comunque comunicare telematicamente all’Agenzia delle Entrate tale cessione tramite l’apposito modello dal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 tramite. Il locatore che avrà ricevuto il credito deve comunicare l’accettazione della cessione e poi potrà utilizzarlo con le stesse modalità già previste per il cedente, quindi ad esempio tramite l’utilizzo in compensazione.

Conclusioni

Ultima precisazione dell’Agenzia: il cessionario (nel nostro caso il locatore) avrà tempo entro la fine dell’anno per l’utilizzo del credito, pena la perdita della somma non utilizzata. Ascolta anche il presente articolo mediante il nostro podcast.